Copropriété sans règlement : comment vendre votre bien ?

La procédure de vente pour un bien immobilier en copropriété peut s’avérer plus complexe que pour une maison individuelle. Règlements de copropriétés, charges impayées … la législation prévoit certaines dispositions pour faciliter ce type de transactions entre le vendeur et l’acquéreur.

Le contrat de vente ou avant-contrat

Comme lors d’une vente classique, le contrat de vente d’un lot en copropriété doit faire état de la surface du logement en mesure Loi Carrez. Ceci ne comprend que les parties privatives closes et couvertes du logement,  pour les lots d’une surface supérieure à 8m². Sont exclus de ce calcul les terrasses, balcons, caves, garages ou emplacements de parkings.
Il faut également déduire de la surface finale la surface occupée par les murs et cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines, ainsi que les embrasures des portes et fenêtres. A noter, seuls les locaux dont la hauteur sous-plafond est supérieure à 1m80 sont ici pris en compte : il est nécessaire d’en tenir compte pour le calcul de la surface des pièces avec sous-pente.

Attention, si la surface n’est pas mentionnée dans l’avant-contrat, l’acheteur peut annuler la vente jusqu’à un mois après signature de l’acte authentique devant le notaire. De même, si la surface réelle du bien est inférieure de plus de 5% à la surface annoncée, l’acquéreur sera en droit de demander une réduction du prix du bien en proportion et ce jusqu’à un an après la signature de l’acte authentique. Il convient donc de prêter un intérêt particulier au calcul de la surface, en demandant l’aide d’un professionnel afin d’éviter toute déconvenue.

Les charges de la copropriété

Lors de la vente, il est nécessaire de déterminer à qui incombera le paiement des charges dues pour la copropriété.

Le vendeur ou le notaire devra fournir à l’acquéreur le carnet d’entretien du syndic. Ce document permet au futur acheteur de connaître l’état d’entretien de la copropriété ainsi que les éventuels travaux envisagés par le syndic(rénovation de l’ascenseur, réfection de façades…) qui sont un coût supplémentaire non négligeable. Il est également fait état des sommes restant dues par le vendeur et des sommes dont le syndic pourrait être débiteur à l’égard du vendeur (avances). Cet état doit impérativement être daté.
Il est essentiel de ne pas signer d’acte de vente en l’absence de ce document afin de ne pas subir de frais dissimulés.
Pour sa part, le vendeur devra également présenter au notaire au moment de la vente, un certificat du syndicattestant que celui-ci est libre de toutes obligations à l’égard de la copropriété. Si le vendeur n’est pas à jour de ses charges, le syndic doit faire opposition au versement de l’achat dans les quinze jours suivant la réception d’un avis de mutation envoyé par le notaire.

Le règlement de copropriété

Ce document écrit  fixe les droits et les obligations des habitants d’un immeuble, copropriétaires comme locataires. Celui-ci détermine les parties privatives et communes propres à chaque lot, ainsi que la répartition des charges entre copropriétaires et la méthode de calcul. Il doit impérativement être remis à l’acquéreur au moment de la signature de l’acte authentique de vente.
Dans certains cas, il peut arriver que la copropriété n’ait pas réalisé de règlement.  Ceci ne peut pas être considéré juridiquement comme un obstacle à la vente ou un motif d’annulation, dès lors que les lots sont parfaitement individualisés et qu’il n’en résulte aucune confusion avec ceux des autres copropriétaires.
A noter : la vente devra être notifiée au syndic de la copropriété dans les quinze jours suivant la signature de l’acte authentique par le notaire.