Bien négocier son compromis de vente

Avant la signature d’un acte définitif de vente devant le notaire, acheteur et vendeur scellent leur accord à l’aide d’un compromis de vente ou contrat de pré-vente. Celui-ci engage les deux parties de manière irrévocable dans le cadre de la vente d’un bien immobilier. D’un point de vue juridique, cet arrangement équivaut à une vente à un prix définitif, sous réserve d’obtention du prêt pour l’acheteur. Si la signature d’un compromis de vente n’est pas légalement obligatoire, celle-ci peut s’avérer utile dans la pratique, l’acheteur ne connaissant par exemple pas les droits de préemptions éventuels ou la présence de servitude. Ce compromis de vente servira de base à l’établissement de l’acte authentique de vente.

Le versement de l’acompte

L’acquéreur verse un chèque d’acompte dont le montant varie généralement entre 5 et 10 % (généralement 5% à Lyon) du prix de l’acquisition. Cet acompte permettra en cas de désistement de la part de l’acquéreur de régler la clause pénale, si le vendeur et son notaire décident de faire jouer cette clause. Cette somme est garantie par une clause pénale de 10 % du montant du prix net vendeur. Cette somme sera conservée si la vente est annulée au-delà du délai légal de rétractation de 7 jours. Cette somme versée permet avant tout de consolider la vente en liant l’acquéreur et le vendeur, c’est une forme de gage de confiance pour le reste de la transaction. Dans cette optique il est généralement convenu que même si aucune avance n’est faite, si l’acheteur se désiste passé le délai de rétractation, un acompte de 10% sera bien dû au vendeur.

Les clauses suspensives

Ces clauses déterminent les conditions dans lesquelles une des parties, le plus souvent l’acquéreur pourrainterrompre la vente sans frais, à l’exception de l’avance sur frais du notaire, soit environ 350€. A savoir, ce versement n’est cependant pas systématique. Généralement ce sont ici les refus de prêt de la part de l’organisme bancaire de l’acquéreur qui sont ici considérés, ou encore l’attente d’une finalisation de vente pour un précédent bien. Dans un tel cas de figure, l’acquéreur devra présenter une attestation de refus de prêt de sa banque. De même si des travaux d’agrandissement (combles) ou d’aménagement (création d’une annexe, d’un garage …) sont envisagés, l’obtention du permis de construire peut faire partie des clauses suspensives.

Charges et impôts locaux

Dans le cas d’un achat dans une copropriété, les charges seront dues selon la date d’exigibilité de l’appel de fonds. Si celle-ci est antérieure à la notification de la vente auprès du syndicat, alors c’est au vendeur de la payer. Dans le cas contraire, cette part sera imputable à l’acheteur. Cependant, acheteur et vendeur peuvent convenir d’un autre partage dans le cadre du compromis de vente. A Lyon, les notaires font généralement le choix de proratiser les charges. Concernant des taxes foncières, celles-ci seront dues au propriétaire du bien immobilier au 1^er janvier de l’année en cours. Cependant, dans le cas d’une vente réalisée en début d’année, l’acheteur et le vendeur peuvent se partager le montant des impôts locaux au prorata temporis, c’est-à-dire en fonction de la durée d’habitation du bien sur l’année. A Lyon, le partage au prorata est généralement imposé par les notaires au moment de la vente.

La prise de possession des lieux

En règle générale, l’acheteur des lieux prend normalement possession de son nouveau bien immobilier au jour de la vente effective. Cependant, le vendeur peut nécessiter de disposer des lieux après la vente. Le compromis de vente doit donc déterminer la date à laquelle le vendeur aura impérativement libéré les lieux. Dans le cas d’un non-respect de la date convenue, le vendeur devra payer à l’acquéreur une astreinte journalière, également définie dans le contrat de pré-vente, jusqu’à son départ Dans tous les cas, il est donc essentiel de porter un intérêt particulier à la rédaction de votre compromis de venteet de vous faire conseiller par votre agent immobilier ou votre notaire afin d’éviter toute déconvenue. Lors de la rédaction du compromis de vente, il est souvent fait appel au notaire de l’acheteur, cependant le vendeur peut faire venir un deuxième notaire pour plus de neutralité. Nous conseillons vivement à nos clients d’avoir chacun leur propre notaire, ainsi en cas de litige, la résolution sera plus rapide, plus efficace et le notaire ne pourra être taxé de partialité.