La procédure de
vente pour un bien immobilier en copropriété peut s’avérer plus complexe que pour une
maison individuelle. Règlements de
copropriétés, charges impayées … la
législation prévoit certaines dispositions pour faciliter ce type de
transactions entre le
vendeur et l’
acquéreur.
Le contrat de vente ou avant-contrat
Comme lors d’une vente classique, le
contrat de vente d’un lot en
copropriété doit faire état de la
surface du logement en mesure Loi Carrez. Ceci ne comprend que les parties privatives closes et couvertes du logement, pour les lots d’une surface supérieure à 8m². Sont exclus de ce calcul les terrasses, balcons, caves, garages ou emplacements de parkings.
Il faut également déduire de la
surface finale la surface occupée par les murs et cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines, ainsi que les embrasures des portes et fenêtres. A noter, seuls les locaux dont la hauteur sous-plafond est supérieure à 1m80 sont ici pris en compte : il est nécessaire d’en tenir compte pour le calcul de la
surface des pièces avec sous-pente.
Attention, si la surface n’est pas mentionnée dans l’
avant-contrat, l’
acheteur peut annuler la vente jusqu’à un mois après
signature de l’acte authentique devant le notaire. De même, si la
surface réelle du bien est inférieure de plus de 5% à la surface annoncée, l’
acquéreur sera en droit de demander une
réduction du prix du bien en proportion et ce jusqu’à un an après la signature de l’
acte authentique. Il convient donc de prêter un intérêt particulier au calcul de la surface, en demandant l’aide d’un professionnel afin d’éviter toute déconvenue.
Les charges de la copropriété
Lors de la
vente, il est nécessaire de déterminer à qui incombera le
paiement des charges dues pour la
copropriété.
Le
vendeur ou le
notaire devra fournir à l’
acquéreur le carnet d’entretien du syndic. Ce document permet au futur
acheteur de connaître l’état d’entretien de la
copropriété ainsi que les éventuels travaux envisagés par le
syndic(rénovation de l’ascenseur, réfection de façades…) qui sont un coût supplémentaire non négligeable. Il est également fait état des
sommes restant dues par le vendeur et des
sommes dont le syndic pourrait être débiteur à l’égard du vendeur (avances). Cet état doit impérativement être daté.
Il est essentiel de ne pas signer d’
acte de vente en l’absence de ce document afin de ne pas subir de frais dissimulés.
Pour sa part, le
vendeur devra également présenter au
notaire au moment de la vente, un
certificat du syndicattestant que celui-ci est libre de toutes obligations à l’égard de la
copropriété. Si le
vendeur n’est pas à jour de ses charges, le
syndic doit faire opposition au versement de l’achat dans les quinze jours suivant la réception d’un avis de mutation envoyé par le notaire.
Le règlement de copropriété
Ce document écrit fixe les
droits et les obligations des habitants d’un immeuble, copropriétaires comme locataires. Celui-ci détermine les
parties privatives et communes propres à chaque lot, ainsi que la répartition des charges entre copropriétaires et la méthode de calcul. Il doit impérativement être remis à l’
acquéreur au moment de la signature de l’acte authentique de vente.
Dans certains cas, il peut arriver que la
copropriété n’ait pas réalisé de règlement. Ceci ne peut pas être considéré juridiquement comme un obstacle à la vente ou un motif d’annulation, dès lors que les lots sont parfaitement individualisés et qu’il n’en résulte aucune confusion avec ceux des autres copropriétaires.
A noter : la
vente devra être notifiée au
syndic de la copropriété dans les quinze jours suivant la
signature de l’acte authentique par le notaire.