Devenir propriétaire différemment avec une SCI

Contourner la question de l’indivision d’un bien, faciliter la gestion de son bien immobilier, réduire les impôtset préparer la succession … autant de possibilités que propose la création d’une Société Civile Immobilière.

Comment fonctionne une SCI ?

Également nommée Société de Gestion Immobilière, sa création permet à plusieurs personnes d’acheter un bien en commun en tant qu’associés et facilitera la transmission ainsi que les procédures juridiques de transmission d’un bien. Elle présente l’avantage majeur de ne pas bloquer les prises de décision nécessaires à la bonne gestion d’un patrimoine immobilier en évitant les blocages créés par les biens indivis.

Une SCI peut être transmise par « tranches », sous forme de donation de « parts sociales » et ainsi de bénéficier à cet effet de l’abattement réalisé pour une donation faite du vivant du donateur. De plus, la SCI permet de déduire d’éventuels endettements pour déterminer la valeur de l’actif net qui sera la base du calcul des droits de mutation. Ceci représente un net avantage fiscal à la différence d’un bien immobilier détenu en direct.

Créer une SCI

Une SCI nécessite un minimum de deux associés, majeurs ou émancipés, pour pouvoir être créée.

Ceux–ci peuvent être soit une personne physique soit une personne morale (société) et se répartiront les parts sociales du bien en fonction de leur apports en nature ou en argent.

La SCI doit également être créée sous un objet « civil » ! Ce point revêt une importance particulière car si celle-ci est créée sous un objet « commercial », les associés seront soumis à l’impôt sur les sociétés.

Dès la création de la SCI, les associés deviennent responsables des dettes de la société, juridiquement à une part proportionnelle de leur participation dans le capital social de la SCI.

En cas de décès d’un des associés, la SCI ne sera pas dissoute : ses parts seront transmises à ses héritiers.

Une SCI ne sera dissoute que :

– à l’expiration de sa durée (fixée au maximum à 99 ans) ;

– si son objectif est atteint ;

– si celle-ci a fait faillite ;

– si les associés décident de la dissoudre.

Attention cependant, sur ce dernier point, les frais de dissolution d’une SCI sont conséquents et peuvent vite devenir dissuasifs.

Bien gérer sa SCI

Comme toute société, une SCI possède quelques contraintes de gestion :

– Les associés se doivent d’élire un gérant, qui assurera l’ensemble de la gestion. C’est lui qui sera juridiquement responsable de la société en cas d’erreur de gestion ou d’acte frauduleux.

– Le gestionnaire doit également fixer une assemblée générale annuelle ou des réunions extraordinaires.

– La SCI se doit d’avoir une comptabilité irréprochable, qui sera à la responsabilité du gérant. En effet, la comptabilité d’une SCI peut faire l’objet d’une demande de justification par le fisc ou d’une présentation annuelle des comptes pour approbation par l’assemblée des associés.